核心一线（沪深）新房价格窄幅企稳，二手房仍以价换量，去化周期8—14个月
北京、广州二手房持续承压，挂牌量高位，短期内去库存为主要矛盾
新一线（杭州、成都）量稳价弱，改善型产品结构性溢价撑住整体均价
关税战压制就业预期，居民加杠杆意愿低迷，刺激政策边际递减
政策持续发力：降息、收储、城中村货币化、房贷抵税讨论提上日程
十五五开局年，2026年宏观政策靠前发力，财政赤字率或维持4%
核心城市优质地块土拍溢价率持续上行（一线均值16.9%、二线18.8%），地价支撑房价底部
行业逻辑从增量扩张切换至存量优化，二手房市场主导地位进一步强化
好房子战略推动改善需求溢价，100—140㎡三房产品成交占比提升
2026—2027年若政策延续，预计核心城市价格同比小幅转正（+1—3%）
人口红利消退、城镇化率趋于饱和，全国总量成交规模不会重回峰值
头部城市（沪深京）凭借人口净流入、稀缺土地供给，资产韧性强于全国
城市更新与保障性住房成供给侧主轴，商品房市场聚焦品质改善
二三线城市长期面临人口外流压力，去化周期偏长，价格回升空间受限
房子作为资产属性弱化，居住属性回归，租赁市场机构化成增长新轴
优势支撑
Q2 2025年新房成交量在全国30重点城市中排名第2，仅次于成都，市场体量不容小觑
入选城市更新示范城市，"中国康湾"三年行动计划，康养旅居目的地定位带动改善需求
上半年豪宅（千万以上）供求比小于1，高端市场供给约束显著，豪宅板块价格抗跌
海洋经济、新能源产业链聚集带动人口流入，支撑刚性需求基本盘
压力与隐忧
二手房市场"以价换量"趋势深化，3月小高峰后持续小幅回落，去化压力在城阳、胶州等区
郊区板块（平度、莱西）去化周期偏长，价格下行幅度大于主城区
新房成交量同比仍负增长，整体市场"待企稳"，旺季效应有限
青岛三阶段研判：短期（2025—2026）：新房价格在17,000—18,500元/㎡区间横盘震荡，二手房价跌幅逐步收窄但难言回升，成交量维持"量稳"格局；西海岸新区、崂山区凭借配套优势率先企稳。中期（2026—2028）：城市更新及康养经济带来增量改善需求，千万豪宅板块将领涨市场；主城区核心板块价格有望年均温和回升1—2%。长期：青岛人口吸引力弱于上海、杭州等城市，总量需求增长有限，价格走势取决于制造业高质量转型和高校人才留存政策的成效。
二手房1—4月成交（市内六区）
11,637套 +3.34%
2025.02新房价环比
+0.3% 41月来首次连涨
亮点与机遇
2025年初土地市场3年来最活跃，绿城、华润等品牌房企溢价拿地，信心指标改善
东北第一城经济地位稳固，2024年GDP超越沈阳，有望2025年跨入万亿俱乐部
入选城市更新示范城市，港口经济、旅游资源构成改善型需求叙事基础
限购限售全面解除，购房补贴、人才购房券落地，政策工具箱已较充分释放
深层结构性矛盾
开年小阳春昙花一现，2025年6月新房成交量骤降56%，短期政策效应快速衰减
库存高达13万套（贝壳口径），去化压力沉重，价格同比仍负（2025.01同比-5.8%）
东北人口持续净流出，大连作为区域中心难以完全免疫，青壮年人口向南方核心城市迁移
甘区、沙区等老城区价格跌幅超10—15%，存量老旧住宅流动性极差
大连三阶段研判：短期（2025—2026）：新房价格在13,000—15,000元/㎡区间弱势震荡，中山区东港等核心板块因豪宅拉高均价具有支撑，但普通住宅去化仍依赖让利。二手房"以价换量"为主，整体成交量难以大幅反弹。中期（2026—2028）：若大连GDP突破万亿、自贸区及制度创新红利持续释放，可能吸引部分东北人才返流，为楼市带来结构性需求增量；核心区小面积改善产品有望率先走稳。长期：大连是东北市场中综合素质最好的城市，但全国横向比较，长期价格涨幅将明显落后于南方核心城市，更适合自住而非投资，资产增值逻辑需谨慎。大连真正稳定的底部可能需要等到2026年底至2027年。
数据综合自：国家统计局、住建部、中指云、克而瑞、贝壳研究院、各城市住建局、JLL仲量联行、毕马威、中欧商学院等。部分城市成交量为全年估算值（数据截至2025年底及2026年初公布数据）。本报告仅供参考，不构成投资建议。分析日期：2026年4月。